商业地产的未来在哪里？

　　商界导读：网络购物对传统零售行业的攻击，使得商业地产的严冬旷日持久。那么有没有一种办法，能将辉煌不再的商业地产再次盘活?如果有，该如何实施?

　　【商界招商网 文丨杨大侠】

　　在中国，相对其它行业，地产无疑是投入产出比最高、立竿见影最快的香饽饽。而现在，我们通常见到的一幕是，无论在几线城市，都能见到鲜有商家入驻的“鬼楼”，唱衰的商业地产严冬旷日持久。

　　近日，某知名百货在全国的90多家门店中，将有济南、唐山等多个地区共40家严重亏损的门店关闭，集团要求7月完成此项工作。

　　商业地产怎么了?它们被冷落的痛点在哪儿?又有什么样的办法，能将商业地产的现状改造盘活?

　　传统零售沉疴难褪 商业地产积重难返

　　“一铺吃三代”，这是中国人的传统观念。只要守着自己的方寸店铺，吃穿用度不用发愁。在过去几年，一铺难求几乎形成一种社会现象。

　　而就在今年上半年，据联商网统计，全国百货业态的零售企业共有26家关闭，当中还未计算近日发布关闭店门公告的尚泰百货成都万象店。

　　另一份来自高纬环球研究部的数据显示，目前中国一线城市购物中心平均空置率接近10%;二线城市中，则有不少因为部分项目招标未达市场预期，促使购物中心空置率高达15%。

　　当“一铺吃三代”的传统观念被彻底粉碎，一铺难求的繁华盛景也变为过去，高大林立的城市商圈开始显露萧条。是什么，促成了如今商业地产的阵阵严冬?

　　其实产生这样的结果，在几年前就显露端倪。它不是地产商的错，而是由传统零售带来的负累。

　　自2003年淘宝的横空出世，到后来京东、国美、苏宁的搅局，再到小米的颠覆性营销策略，人们的交易模式与商业的生态版图，被彻底改写。

　　人们不用再忍受去购物中心或商圈的舟车劳顿，取而代之的是足不出户的网络购物。在网上，人们可以买到在商圈买不到的东西，甚至买到远在千里重洋之外的心仪物品。渠道的多样，价格的透明，送货上门的物流，注定了寄居商圈的传统零售出局。

　　而去年开始，中国各大省市政府都开始为跨境电商做大力扶持。今年三月，政府发放红利，在杭州建起了中国首个跨境电商综合试验区;七月，福州海关推22条措施助力平潭发展力促跨境电商;到今年九月，首届中国跨境电商博览会将在广州举行，到时候会有更多发放福利……顺着阵阵政策之风，今年上半年，跨境电商呈现出一股“井喷”形态。

　　正是“几家欢喜几家愁”，当众多电商商家享受在跨境电商的如沐春风之中，更多的传统零售商家、商业地产商则身陷在门庭冷落的四面楚歌里。这是没办法的事情，传统零售的沉疴旧病无法褪去，促使越来越多的人扎堆到电商平台上去;商业地产，也因为传统零售的积重难返，步步走入衰颓。

　　互联网+O2O云体验馆：商业地产的未来

　　然而面正当多数人多商业地产唱衰之际，一个不相苟同的声音却发了出来。

　　“商业地产并非没有未来”，欧咖项目总经理曹振涛说，“羊毛出在‘猪’身上，解铃还须系铃人，要改变商业地产的现状，就先得改造传统零售行业的现状，整合这些资源才能将商业地产重振，做大做强。”

　　如何改造?曹振涛提出了“O2O云体验馆”的概念，概念所属项目，叫做欧咖。

　　据曹振涛介绍，欧咖是一个合资产品，它集合了成龙工场的德国投资公司、法国投资公司与相关某著名供应链管理公司投资参与;而国内外知名跨境电商大龙网则主要负责运营和品牌策划，它是欧咖项目最有力的扼守与支撑。

　　体验馆的位置设定，主要在不被人们看好的商业地产里。在目前，体验馆主要展示母婴品、化妆品、保健品、进口汽车、洋酒、生鲜等六大类产品。

　　不同于传统零售门店超市，体验馆的所有货物均不对外出售，只供消费者参考或试用。这些货物，均是来自原产地的正品，都贴有产地证明、海关授权码、PICC中国人保质量保证的三重识别码，消费者可放心试用。

　　体验馆里，还有个精致的休憩小筑：咖啡厅。当消费者想休息的时候，可以到咖啡厅点上一杯热饮，在舒缓的音乐和午后的阳光中，享受一段惬意的“浮生半日闲”。

　　消费者如果相中某种产品，想下单怎么办?因为除了迎宾和产品介绍人员，没有其它工作人员。曹振涛介绍了欧咖的另一项优势：O2O体验馆的网络下单。

　　那是一款名为“欧咖”的APP，通过APP，消费者可购买自己在体验馆里看到的实物。这些实物经过欧咖团队的保税仓，免去了通关、清关等复杂流程，可以在最快的时间内，抵达消费者所在地。对了，体验馆里的咖啡，也是通过APP支付完成。

　　对于货物真实度，曹振涛显得有些自豪：“我们的上游供应链，延伸到了200多个国家。这些国家，和我们有多年合作关系，因此我们的货物纷繁多样，且100%是正品。如果消费者不放心，我们后台的云数据可以将货物的原产地、全程物流跟踪等信息呈现给消费者，从而让他们吃下定心丸。”

　　相对其它电商平台，笔者觉得，欧咖除了独有的现下体验，并无其它亮点。“我们的进口货物零差价”，曹振涛说，“国外卖价多少，我们就卖给消费者多少，这在网上都是透明的，糊弄不了人。我们的主要赢利点，是通过集合强大供应链、零差价、O2O体验馆的线上线下结合，改造传统零售行业，从而改造商业地产行业。地产商的钱，才是大头。”

　　欧咖团队分析，多数商业地产快速死亡的主要原因，是招商困难;即便招到商户，商户门店也很可能很快关门。当中的最主要因素，是在互联网的冲击下，人们开始“变懒”，更倾向于足不出户的网络购物。当门店无人问津，没有人流，那就注定了商圈门店的关闭，商业地产的苟延残喘。

　　“我们的战略目标，就是让从前的人流再回到商圈”，曹振涛说，“通过欧咖，盘活中国的商业地产。”

　　欧咖：四足鼎立 盘活商业地产

　　今年上半年，欧咖团队把这个商业地产解决方案带到了贵州，与贵阳当地一栋5层楼的商业地产的地产商做合作谈判。谈判的要价，欧咖团队定位在千万级。

　　在听过欧咖团队的方案后，这个地产商很是满意。“等到欧咖APP正式上线，O2O样板体验馆正式开放(已于7月18号试运营)，此次合作基本上就可以敲定了，”曹振涛说。

　　对于这种大型商业地产项目，曹振涛将其定义为“欧咖城”。欧咖城的合作分工模式，主要以地产商出现下规划(通常大型地产商都有自己的企划团队)，欧咖团队负责线上战略布置，即APP对于整栋“无导购式”体验商圈的布局。

　　欧咖城的特点，是集境外知名产品之大成，分门别类地展示于“城里”各个O2O体验馆中。这些体验馆可以细分成跨境母婴店、跨境彩妆店、跨境儿童城、跨境奥特莱斯等;也可按照国家不同，将产品进行国别分类布局。在这里，欧咖团队打造的体验模式，更多的是注重人们的精神享受，它更符合中上层人群的线下体验与线上消费。

　　当然，只走高端路线是不可取的，它局限了欧咖在整个行业的横向发展。对此，欧咖团队制定了四种解决方案，针对二三线城市的不同需求而分别设定：

　　A.欧咖城。

　　这不必赘述，贵州欧咖城的成功，就足以见证这条路子的大好前景。

　　B.欧咖港湾。

　　这是欧咖城的个体表现形式，它不是大型商圈，而是单个繁华地段的门市。它的表现形式，包括跨境母婴专门店、跨境彩妆店、跨境儿童城、跨境欧特莱斯等单个的业态;当然，它也可以表现为国别产品综合体。它的针对人群，主要是都市白领。

　　C.欧咖之星。

　　又名欧咖洋货店，主要以社区服务为主。它是一个集合了跨境母婴、跨境化妆品、跨境保健品和一般贸易进口食品、快速消费品的综合跨境小超市，以此满足社区人群的需求。

　　D.欧咖驿站。

　　它可以在社区店里，也可以在校园内，被称为“店中店”，主要服务乡、镇、村等偏远地区，或者已经成型需要增加跨境商品服务的成熟店家。供给的商品，主要是一些跨境和一般贸易的食品和日用品。曹振涛的想法，是在不久的将来，将欧咖驿站在全国范围内，以每三公里一个的密度铺开，提高自身知名度与价值的同时，也为消费者送去便利。

　　对于具体解决方案，欧咖港湾类似于欧咖城，由欧咖团队解决线上运作;而欧咖之星与欧咖驿站，由于远离喧嚣，和城市契合度不是很大，这就需要欧咖团队的线下服务做主导，引领消费者入店体验，进而让他们去线上下单，最终形成线上线下的生态闭环。

　　除了城、港湾、驿站等硬性设施的建设，另一个地产商关心的问题就是如何引流。对此，欧咖团队做了以下部署：

　　1、供应链服务：零差价的模式，帮助合作伙伴做进口业务，让利给他们，真正做到真实、实惠。

　　2、O2O场景设计服务：帮助合作伙伴设计最牛逼的社交娱乐生活化O2O体验馆，增加服务粘度，让他们少走弯路，直接跨入高大上的进口O2O店铺平台。

　　3、APP系统设计+大数据分析+供售双方数据链跟踪反馈：让每一个土八路的合作伙伴，迅速迈入高大上的进口跨境电子商务的殿堂，享受DT时代带来的数据便利。

　　当传统消费模式被重构，冰冷的商业地产变为有温度的体验中心，以强大的云数据和互联网技术做后台支撑，客流问题得到良好解决，欧咖的四足鼎立之势，严阵以待。

　　今年，互联网+的新风吹遍了寰宇内外，传统的商业地产，正是属于被改造的传统行业之列;而贵州欧咖城的成功，则让地产商们看到了商业地产的新希望。“贵阳欧咖城只是一个热身，真正属于我们的战斗，才刚刚开始”，曹振涛说。

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