七家房企斥资逾600亿出海 海外投资年均增长83%

　　 分析人士认为，中国房企抓住海外地产市场从底部上升的时机，投资物业有较高的升值空间

　　  “今年中国房企海外投资总额将高于去年，甚至有望翻倍。”全球多家物业管理机构向《证券日报》记者表示，美国、英国、澳大利亚、马来西亚、西班牙等国家有望受到中国资本的青睐。

　　  目前中国多地楼市受降价潮侵袭，但房企出海举动频繁，多家房企在海外抢地，追加已进入国家的投资额度，甚至抛出巨额投资计划。记者不完全统计，从2014年1月1日到6月22日，绿地、万达等7家房企出海投资额度或将超过600亿元，投资物业涉及住宅、酒店、文化旅游综合体等业态。

　　  对此，莱坊北京副董事研究及咨询部主管张婧婧表示，一线城市房地产市场的强劲需求虽然吸引了众多房地产开发商，但较高的拿地成本也抬升了地产商的进入门槛。鉴于此，房地产企业为了保持较高的发展速度不得不开始谋求新的发展方向，出海到其它国家进行房地产开发是其重要的扩张战略。

　　  海外投资规模剧增

　　  上述纳入统计的7家房企分别为绿地、万达、碧桂园、雅居乐、新华联、复星集团以及开源控股。从这些房企的投资计划来看，绿地、万达海外扩张规模较大。

　　  仅2014年以来，不包括今年3月份在澳大利亚追加购买的两个项目，绿地在英国、马来西亚以及加拿大拟定的投资额度已经超过240亿元。此外，2014年1月份，万达宣布将投入20亿英镑-30亿英镑在英国投资文化旅游商业综合项目。6月4日，万达集团旗下中国香港上市的子公司万达商业宣布成立合营公司万达欧洲，并以22.5亿元人民币收购了西班牙马德里的地标性建筑西班牙大厦。

　　  事实上，千亿元级房企去年布局海外市场的动作就较为密集，但今年中小企业也开始加入进军海外市场的队伍，包括雅居乐、新华联以及开源控股等企业。据记者了解，雅居乐今年1月份首次出海，在花费4.3亿元试水马来西亚房地产市场四个月后，又追加8.55亿元投资加码该地的度假地产项目;而开源控股因之前的投资公司财务状况不佳，董事会在物色其它投资机会后，瞄准了旅游业，6月16日，公司以3.45亿欧元总价收购法国巴黎香榭丽舍万豪酒店及管理公司。

　　  据莱坊的监测数据显示，2014年1月份到3月份，中国流向海外房地产市场的投资额共24.59亿美元，其中，美国7.37亿美元，中国香港6.49亿美元，西班牙4.53亿美元，英国3.2亿美元，澳大利亚2.56亿美元，韩国4400万美元。而2013年，中国流向海外的跨境房地产总投资为128亿美元，同比增长166.9%。

　　  另一组公开数据显示，在过去五年中，中国跨境房地产投资快速攀升，自2008年的约6900万美元增至去年的逾160亿美元。而莱坊的监测数据也显示，从2009年到2013年五年间，中国海外房地产投资的年均复合增长率为83%，其中很大一部是亚洲区内的跨境投资。

　　  此外，从中国房企海外投资布局来看，2013年中国对外39.1%的房地产投资流入亚洲，21.8%流向伦敦，10.5%流向澳大利亚。其中对亚洲的投资主要是对开发项目的投资，占65.8%， 2012年该占比为15.3%，最受欢迎的投资地为马来西亚柔佛占总比的57.5%，其次是新加坡。

　　  不过，英国、美国、澳大利亚等国家的热点城市更受中国房企的青睐。瑞士信贷数据显示，目前中国已成为澳大利亚房地产行业第四大外来投资方，上一财年投资额达54亿澳元。

　　  对此，高力国际预计，今年中国跨境房地产投资总量将倍增至逾300亿美元，而且未来跨境地产投资将不仅聚焦于美国、欧洲和澳大利亚等区域的门户城市，还会扩展至这些城市的周边。

　　  值得关注的是，有业内人士认为，除了地域上的扩张之外，中国房企在投资业态上也开始呈现多元化布局，并与相对应领域的国外发展商合作，提高开发效率的同时，也在降低投资风险。

　　  海外投资业态多元化

　　  事实上，在过去五年中，办公楼是中国机构投资者海外商业地产投资的首选资产类别，但目前来看，中国房企对住宅开发用地的兴趣正不断增长。

　　  仲量联行全球资本市场研究部总监David Green Morgan指出，随着中国主要的住宅开发商寻求海外投资机会以应对国内经济和房地产市场增速放缓的局面，2014年一季度，中国机构投资者对外住宅开发投资额同比增加80%，由去年首季的6亿美元升至今年首季的11亿美元，其中英国、澳大利亚和美国最受中国机构投资者的青睐。

　　  事实上，中国房企敢于在政策、法律等风险下，花巨资投资海外住宅物业，中国买家的强大购买力是关键。

　　  张婧婧表示，较多投资者反映，其海外置业的一个最主要原因是海外房产与北京市等一线城市房价水平相当，甚至更低。比如位于伦敦东区的公寓每套总价多集中在35万英镑-55万英镑之间，折合楼面均价约每平方米人民币6万元上下，租金回报率在5%左右。而在北京市，租金回报率仅为2%-3%左右。据美国房地产经纪人协会发布的数据显示，2013年中国买家在加州购买房产的中位成交价格为42.5万美元，折合人民币260万元。而在北京市，五环内的商品房每套总价平均已达到290万元。

　　  值得注意的是，即使中国房企开始在投资海外住宅上加大扩张比例，但其也做出了多元化业态布局的尝试，万达、绿地、碧桂园等综合实力强的千亿元级房企在海外投资的项目开始呈现多元化态势，无论是已经落地的项目，还是投资计划，均开始倾向于投资集酒店、住宅、商业等多元化业态于一体的项目，甚至包括文化旅游统合体项目。

　　  对此，张婧婧表示，中国房地产企业抓住海外地产市场从底部上升的时机，通过收购海外成熟商业项目，或者与国际商业物业集团合作，迈出国际化的第一步，打响了国际知名度，也可以帮助企业在国际资本市场上获得融资。

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