房贷两次“降息” 月供缘何未减反增？

去年央行的连续两次降息，让很多“房贷族”可少还一些贷款，但需要“次年1月1日”也就是今年开始执行最新利率。因此，在不少房奴看来，从今年1月的月供应该是相应减少。

不过，市民梁先生1月份的月供不但没有减少，反而比去年多出了12元。眼看2月份又要还房贷了，到底2013年的房贷按哪个算？

利率降了月供却多了12元

“贷款利率不是下调了吗？可我上个月的房贷，还是按照去年的月供给扣除的。”2006年12月份，梁先生在省内一家银行办理的个人住房贷款，20万元20年期。根据与银行的合同约定，在还款期内如遇央行基准利率调整，将按照“次年1月1日调整”的原则执行新利率。

去年两次降息，首套房5年以上贷款年利率，已经从降息前的7.05%下调至6.55%。梁先生本以为今年1月开始房贷会减少，但是，1月份房贷却比去年12月还多了12元。

记者了解到，一般来说，沈城多家银行与客户签订购房合同时，会约定几种不同的调整方式。大多数客户都会采用“次年调整”原则。而对于选择“次年调整”的“房奴”来讲，以去年6月8日降息前一笔20年期的50万元贷款为例，按基准利率计算，月供将由此前的3891.52元，降低到3742.60元，每月少还款148.92元，一年少还1787.04元。

“分段计息”导致月供差异

银行的工作人员解释称，对于按“次年1月1日调整”原则执行新利率的客户来说，今年1月1日起将执行新利率，由于每个人的还款日不同，所以，对于多数客户而言，1月份的月供将是“分段计息”。

比如，梁先生的房贷还款日是每月的18日，那么，1月份月供中的利息部分“分段”计算就是：12月18日—12月31日的还款利息按照降息前的利率计算，而1月1日—1月17日的还款利息按照降息后的新利率计算，总共是31天的利息。也就是说，与利率不发生变化的情况相比，1月份月供中的利息部分将是减少的。但是，值得注意的是，月供由两部分组成，除了上述利息部分外，还有本金部分。而平时的月供是按月利率（30天）直接计算，而并非按实际天数来计算的，这样导致该客户1月月供要比12月“多交”一天利息。

今年月供要以2月份为准

对于按“次年1月1日调整”原则执行新利率的客户来说，1月份月供“分段计息”在各家银行比较统一。多数银行都提醒，按等额本息还款方式的客户，由于是分段计息，1月份月供并不能代表2013年全年的月供标准，而应以2月份所交月供为准。不同银行在1月月供调整方式上呈现出来的差异，对于借款人还款总额来说影响并不大。

银行人士提醒，在房贷利率调整上，各家银行做法存在细节差异，对于借款人来说，贷款逾期不还或者少还，将会遭遇罚息。建议市民不要匆忙减少自己的还款预存金额，应向银行咨询清楚，在不确定的情况下尽量多存月供，避免不必要的损失。

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