何学林：中国楼市崩盘的三个关键条件均不存在

　　去年8月起，李嘉诚陆续抛售内地房产。今年2月28日，SOHO中国宣布，将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司，总交易金额为人民币52.3亿元(约合港币66.3亿元)。中国房地产大佬任志强和王石也表示：2014年中国楼市不妙。最近杭州、常州等地楼市部分楼盘出现降价，个别银行暂停了夹层融资的业务，“崩盘说”又悄然出现。当然，近几年来一直有不少经济学家(从经济学理论角度)对中国房地产持悲观态度。

　　我国经济学家、著名策划家何学林对中国房地产有自己独到的见解。他根据中国的现实情况，从国家大战略和经济大趋势的高度分析了中国房地产未来的走势，提出了以下观点：1、用传统的经济学理论、经济学方法和国外经验去解读中国房地产是行不通的，很难得出正确的结论;2、到目前为止，中国政府对中国房地产的管理整体来说是成功的;3、只有出现以下三种情况中国房地产才有崩盘的可能，其他“崩盘说”都是胡扯，第一、战争，第二、中国经济全面崩溃，第三、房地产不再是国家支柱产业。而这三个关键条件在未来很长时间内均不存在。但中国房地产整体不崩盘，并不代表个别地区、个别城市的房地产不崩盘。因此，中国各城市应将本地房地产发展纳入新城镇化和经济转型升级的国家战略中来，进行整体策划和规划。

　　何学林也认同一些经济学家的看法：未来房地产将出现城市间的分化，不仅是一、二线与三、四线城市会有分化，一、二线城市之间以及城市中的各区域也会有分化。但经济学考量的是房地产的供求关系，而何学林则是从中国梦、新城镇化和经济转型升级的战略高度来看待中国乃至个体城市的房地产问题。同时，何学林反对唱衰中国房地产，但并不是说中国房地产和中国过去30年城镇化没有问题。他说：未来中国新城镇化一定要走出中国30年来城镇化的老路，不能再让老百姓“吃烂苹果”了，要让老百姓都“吃好苹果”，要在新的空地上造新城，而不要再在老城里大兴土木了，在远离老城，在城乡之间造新城，将农民迁居新城。如果过去中国30年城市化采取这种造新城的思路，那么，老城区的文明得以保存，一座座新城拔地而起，新时代的文明得以展现，人口得以疏散，人口密度得以降低，房价也不会那么高，交通也不会那么拥堵了……换一种思路，完全是另外一种结果。城镇化不是城市化，不是沿用过去的老路去造现代化的国际大都市，而主要是造新的小城镇，在城乡之间，比如在北京周边一小时至半小时车程的地方造100座小城镇——卫星城，这样就可以把大量农村人口就地城镇化，不会再给“首堵”北京添堵了。同时，小城镇与小城镇之间有合理的距离，大量星罗棋布的小城镇又可以使小城镇的人口密度控制在合理的密度，小城镇也不会拥堵。总之，新城镇化的关键词是造新的小城镇。

　　假如建成了无数这样的宜居小城镇，多数农民不会再往大中城市里挤，这就可以从根本上避免10亿农民在城镇化过程中往大中城市里挤，原来住在大城市里的居民不堪挤压会纷纷搬出大城市，搬到宜居小城镇去居住。这样一来，大城市的人口密度会大大降低，交通拥堵情况得到根本改善。

　　往大中城市挤的人少了，买房的人少了，房价自然就会降低。为什么房地产越调控房价还是一个劲地往上涨?为什么迄今为止的房地产调控措施不能从根本上抑制房价?因为迄今为止的所有房地产调控都是在限制需求，而没有从根本上增加低价位高品质的房地产供给!大量宜居小城镇的建造可以提供高品质的低价房，那里的房价只有大城市中心的十分之一，而居住品质却比大城市还高，你还有必要往大城市里挤吗?

　　这样一来，现有的房价会被迅速拉低，大量买不起房的人都可以居者有其屋，生活压力立马得到释放，上学难、就业难、就医难等等难得到根本改善。

　　以东莞为例，何学林提供了如下策划方案和思路。

　　他一直关注东莞的发展，曾应东莞政府之邀为东莞做城市策划，他站在中国梦和新城镇化的高度，旗帜鲜明地提出东莞城市的新定位：由“世界工厂”转型“世界品牌之都”，主题定位就是“世界品牌，东莞创造——美丽东莞欢迎您”。这或许真是扫黄之后东莞的城市品牌重生之路。

　　何学林指出，东莞作为全球最大的制造业基地，要向着创造世界品牌转型升级,要成为品牌中国的先行先试城市,要把东莞的城市主题定位上升到实现中国梦的高度，上升到中华民族伟大复兴的高度，而符合时代主题的定位就是：“世界品牌，东莞创造”。

　　何学林站在国家战略的高度把东莞的定位提高到创造世界品牌的高度，在这一高度下，东莞不再是制造各种产品的世界加工厂，而是世界品牌的发源地。东莞是世界品牌之都，它现在已经是世界品牌的生产基地，将来还要使中国品牌走向世界，大批的世界品牌将会在东莞创造。这就是“世界品牌，东莞创造”的内涵，这个定位可以说在全世界都是独一无二的，能够引领着东莞未来的发展。

　　假如我们的广告片传播的是“世界品牌，东莞创造”这样的城市主题定位，演绎的是世界品牌在东莞创造的现实和东莞将为实现中国梦而创造更多的世界品牌这样的高度的宏伟画卷，那么，这样的广告片密集投放之后，产生的效果是如此震撼，如此令人拍案叫绝，人们对东莞只会肃然起敬, 竖起大母指赞叹不已。在这样的广告片的正面传播下，人们在头脑中忘掉了“性都”、“血汗工厂”等恶名，负面传播难道不是不攻自破,嘎然而止了吗?

　　“世界品牌，东莞创造”，把东莞的城市主题定位上升到“品牌强中国，实现中国梦”的高度，这还只是一方面，这是从产业角度进行的定位。另一方面，我们从城市建设角度对东莞进行定位，那么，东莞的城市主题定位完全可以上升到新城镇化和美丽中国的高度。

　　中国新政提出新城镇化，是作为最大的拉动内需、促进中国经济快速发展、从而实现中国梦的手段和强有力的保障提出来的。这是非常正确的治国大略。但是，新城镇化究竟怎么搞?这是一篇新的大文章，同样也需要大创意和大策划。何学林对此做了策划：新城镇化不是在现有的城市的基础上开堂破肚。新城镇化是远离旧城、在城乡之间造小城镇。而且这种小城镇是经过精心策划设计的、是有主题、有特色、美丽的、生态的、宜居的、适合创业的小城镇，非常惬意的生活创业型城市，就业、就医、就学易，交通畅通，食品安全，房价很低。而且这种新城镇建成后，还会使现有城市人口分流，现在城市的交通压力也会得到缓解，房价也会随之下降，使房地产调控真正可以落地。何学林城新镇化的策划真正可以解决一系列问题，比如，交通拥堵问题、房价过高问题、农村人口向城市转移问题等等。在这样的小城镇里，有很多是从农村转移来的现代农民，他们还可以在原有土地上从事现代农业，种绿色有机的蔬菜和粮食，他们种的蔬菜和粮食远可供应大中城市，又可以就近供应给小城镇。这样，不但解决了农村人口的城镇化问题，而且他们从事绿色食品种植又可以解决食品安全问题。由此可见，这种小城镇的建设可以使十八大提出的美丽中国、生态中国得到实现。

　　东莞的地形和建制在全国是独一无二的，它是一个由28个镇组成的城市，镇与镇之间的距离适中，都不超过一小时车程，非常适合作为新城镇化的样板。何学林认为，可以把东莞的每个镇重新进行精心的策划、规划、设计、改造，将它们打造成新型、绿色、环保、低碳、节能、花园式的宜居小城镇，在镇与镇之间的大片山地上依山势地形还可以修建一些低密度的、花园式的别墅和厂房，把整个东莞连成一片，成为一个由无数个美丽的小城镇组成的美丽的大东莞。何学林认为，东莞完全可以成为新城镇化的一个样板城市，就像改革开放使深圳、珠海成为特区和窗口一样。东莞的经济非常发达，世界大企业和世界品牌云集东莞，东莞本来就是一个非常适合投资就为的创业型城市，如果再把它变成美丽东莞、宜居东莞，东莞就会成为世界一流的城市。所以，何学林从城市建设和新城镇化角度给东莞提出的副定位是“美丽东莞欢迎您”。产业定位和城市建设定位结合在一起，何学林给东莞的定位是：“世界品牌，东莞制造——美丽东莞欢迎您”。

　　“美丽东莞欢迎你”这句话看起来很朴实，似乎没有多少新意或创意，却包含着深刻的内容。这里的“美丽东莞”实际上指的是新城镇化。何学林把新城镇化的内涵体现在了东莞的定位上。

　　环境美，人美，经济又非常发达，宜居又宜创业，有高品质的生活又有事业，还有那么多世界大企业在东莞设总部，世界大品牌在东莞创造诞生，这样的城市在全世界也是绝无仅有的。这样的城市定位于“世界品牌，东莞制造——美丽东莞欢迎您”是再合适不过的了。假如广告片将这样的城市主题定位做成广告片的主题，并将这一振聋发聩的主题和如此丰富深刻的内涵传播出去，东莞可以在中国梦、新城镇化和美丽中国的时代大潮中脱颖而出，迅速成为中国名城，甚至成为世界名城，怎么还会出现担心负面之声传播呢?即使有负面传播，也很容易被强大的正能量所压倒，被强大的正面传播所覆盖;即使有负面传播，人们也会对其嗤之以鼻，把它归为低级趣味。

　　当然，给东莞做完了主题定位之后，还要继续研究其主题文化、主题产业、主题旅游、主题公共艺术。东莞在新定位指引下，必将要把过去的“世界工厂”转型为“世界品牌孵化基地”，一个世界品牌新城正从东莞杨帆起航，东莞的城市品牌形象也将焕然一新。

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